mở mang 5 trường hợp cấp sổ đỏ: Kiểm soát chặt để hạn chế tiêu cực

Từ ngày 3/3, Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung 1 số nghị định chỉ dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 chính thức có hiệu lực thi hành, theo ấy, phổ biến loại đất gặp khó khăn vẫn được làm sổ đỏ.

nhiều ý kiến cho rằng Nghị định mới sẽ tạo sự thông thoáng và nhiều thuận lợi cho người dân, nhưng cần có sự kiểm soát để giảm thiểu thụ động trong quá trình khai triển.

Phóng viên TTXVN đã có cuộc bàn luận với trạng sư Đỗ Anh Tú, Giám đốc đơn vị Luật DNP liên quan tới 1 số điểm mới tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

- Ông có giám định thế nào về một số điểm mới tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 mới đây?

- trạng sư Đỗ Anh Tú: Về nguyên tắc, gần như các tài sản có thể xác định lại quyền sở hữu, do đó, nếu như ko tạo điều kiện cho người dân sở hữu thì nhà nước đã đi trái lại quyền tự nhiên. bởi thế, phải khẳng định về phía người dân, Nghị định này đã giúp lược giảm trong việc thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ cả về nghĩa vụ chứng minh, chuẩn bị giấy tờ và cả thời kì chờ kết quả.

Còn đối với phía cơ quan Nhà nước, cũng có cơ sở vật chất pháp lý để xử lý được những hồ sơ đang gặp trắc trở. Nghị định này sinh ra nhằm tạo ra một hành lang thông thoáng, giảm thiểu những rối rắm.

Việc tháo dỡ gỡ cạnh tranh vướng mắc cho cộng đồng tổng thể, trước nhất là người dân sẽ được lợi lợi, tài sản của người dân được đảm bảo và thừa nhận, khi ấy, người dân sẽ có quyền sở hữu đông đảo hơn, có thể cho thuê, cầm cố, được hưởng to nhất là người dân.

Hay như trước đây, đất trả tiền hàng năm thì ko được cho thuê lại, hiện tại thì cho thuê thả sức, họ có quyền thì pháp luật phải trợ giúp điều ấy. Nghị định này phóng thích bớt các giảm thiểu và tạo ra trị giá cho người dân và doanh nghiệp.

tuy nhiên, cũng sẽ là khó khăn trong việc đánh giá hiện trạng sử dụng đất, cần tuân thủ đúng trình tự, công minh đảm bảo tính hợp pháp, hợp lý trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Vậy ý kiến của ông về 5 trường hợp dù còn gặp trắc trở cũng được cấp sổ đỏ là gì?

- luật sư Đỗ Anh Tú: Ở trường hợp một, hộ gia đình, riêng tư sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1/7/2014, đang sử dụng đất ổn định. Về nội dung cơ bản thì những hành vi vi phạm trước ngày 1/7/2014 được coi là phù hợp, dùng ổn định. Đây là việc thừa nhận thực tiễn, (ví dụ đất treo), phù hợp với thời hạn, cái đất và chẳng phải mẫu đất nào cũng được xác nhận. Trường hợp này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc xin cấp phép đối với các trường hợp xây nhà và đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993.

Trường hợp hai, đất được giao ko đúng thẩm quyền trước 1/7/2004, ko có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. những trường hợp cấp đất sai thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 mà đất đó ko có mâu thuẫn, thích hợp với quy họach ( chả hạn như do vi phạm của Ủy ban Nhân dân) thì với quy định mới này sẽ giúp người dân có điều kiện được cấp giấy chứng thực, thay vì bị thu hồi như trước kia. Còn đối với trường hợp đất hiện không đáp ứng với quy hoạch thì người dân được bồi hoàn một khoản tiền ứng với trị giá đất đã mua, đồng nghĩa với việc nâng cao mức bồi thường.

Trường hợp 3, kích thước đất tăng thêm ngoài diện tích diễn đạt trên thủ tục về quyền sử dụng đất, về căn bản sẽ tạo điều kiện dễ dàng cho người dân đăng ký biến động đất đai, ngoài ra dễ dẫn tới các bị động trong việc công nhận và cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp 4, đất vun đắp khu thành phố, khu dân cư nông thôn, khu cung cấp kinh doanh có rộng rãi chỉ tiêu dùng đất khác nhau. bản tính đây chỉ là việc xác nhận thực tại quyền sở hữu hợp pháp của những chủ nhân chung cư. Việc giới hạn quyền này trước đây là đi trái lại các quyền tự nhiên.

Trường hợp 5 là trường hợp đã chuyển quyền dùng đất nhưng chưa sang tên sẽ giúp giảm các thủ tục thực hành hồ sơ xin cấp sổ.

- Việc cấp giấy chứng nhận quyền dùng đất cho trường hợp lấn chiếm và diện tích nâng cao thêm so với thủ tục có hợp lý và tạo được sự công bằng không?

- trạng sư Đỗ Anh Tú: Xét về mặt tích cực, việc này tạo ra cơ chế thông thoáng cho những hồ sơ hành chính, tạo ra phổ quát lợi ích cho người dân. không những thế, quan trọng vẫn là câu chuyện can dự tới việc kiểm soát chặt chẽ những trật tự, thủ tục hành chính. Trong trường hợp không kiểm soát chặt những trật tự thủ tục hành chính, ko có sự rà soát, thanh tra, làm rõ việc lấn chiếm theo quy định của luật pháp rất dễ gây ra hiện trạng bất hợp lý, sẽ tạo ra lỗ hổng và rộng rãi bất cập.

Để kiểm soát chặt chẽ việc này, cần phải xét đến từng trường hợp cụ thể sau khi đã được kiểm tra, làm rõ và xử lý trách nhiệm đối với công ty, cá nhân xâm lấn và để xảy ra lấn, chiếm theo quy định của luật pháp. không những thế, cũng phải đảm bảo việc trật tự này được tổ chức một các minh bạch tránh trường hợp sách nhiễu của cơ quan chính quyền địa phương.

- Theo ông có gì khó khăn trong việc xác định thời điểm đất xâm lấn để làm căn cứ cấp sổ đỏ?

- luật sư Đỗ Anh Tú: Để hiểu được những trắc trở trong việc xác định thời điểm lấn chiếm đất, trước nhất phải hiểu được những quy định của luật pháp can hệ tới việc lấn, chiếm đất.

Quy định tại Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP định nghĩa lấn đất là việc người đang dùng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc nhãi nhép giới thửa đất để mở rộng chiều dài, chiều rộng, chiều cao đất. Chiếm đất là việc dùng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất ko được Nhà nước gia hạn dùng mà không trả lại đất. Hoặc sử dụng đất khi chưa thực hành giấy tờ giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

tương tự, hành vi được coi là lấn đất phải có tín hiệu là sự chuyển dịch, đổi thay nhãi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tiễn so với biên bản bàn giao đất ban đầu với chỉ tiêu để mở rộng diện tích đất thực tiễn. Chiếm đất là hành vi sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc giao quyền dùng.

lúc Ủy ban nhân dân xã phường xác nhận nguyên nhân công đoạn dùng nhà đất của người dân để làm hạ tầng quyết định, thường có tài liệu quản lý tại địa phương làm căn cứ. Thường là quyết định quản lý đất công, những văn bản phê duyệt quy hoạch, bản đồ địa chính, các tài liệu kê khai dùng đất, các tài liệu nguồn cội của các thửa lục địa kề, biên bản bàn giao... Hơn nữa, theo quy định của pháp luật, người đang sử dụng đất vi phạm vẫn phải thực hiện nghĩa vụ kê khai đăng ký đất đai theo quy định. bởi thế, khả năng dựa trên các thủ tục này làm căn cứ để xác định thời khắc lấn, chiếm đất.

bên cạnh đó, phải kiểm soát thật chặt chẽ những thủ tục pháp lý liên quan đến việc chứng minh, xác định thời khắc xâm lấn đất, tránh những tiêu cực khả năng xảy ra.../.

- Xin cảm ơn ông!